INFORMACJA  PODATKOWA PRZY ZAKUPIE MIKROAPARTAMENTU smART

z przeznaczeniem na wynajem

Przy zakupie mikroapartamentu smART na wynajem Kupujący mogą uzyskać ważne korzyści finansowe:

  • nabycie lokalu za cenę netto – całkowity zwrot podatku VAT od każdej zaliczki
  • stały przychód z tytułu najmu lokalu
  • możliwość pomniejszenia podatku dochodowego z tytułu najmu o wiele kosztów – amortyzacja, odsetki od kredytu, ubezpieczenia, remonty itp.

Z  możliwości zwrotu podatku VAT zawartego w cenie zakupu mają:

  1. osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, a także
  2. osoby prowadzące działalność gospodarczą.

Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.
Warunkiem uzyskania zwrotu podatku VAT przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej jest uzyskiwanie przychodów z tytułu najmu zakupionego apartamentu i naliczanie z tego tytułu podatku VAT. Zgodnie z  art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) – zwaną dalej u.p.t.u., podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia  kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych. Przez podatnika rozumie się tutaj m.in. osobę fizyczną wykonującą samodzielnie działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.). Przez działalność gospodarczą rozumie się  z kolei m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.), za towar można uznać m.in. budynki (art. 2 pkt 6 u.p.t.u.). Tak więc działalność gospodarcza w rozumieniu u.p.t.u. obejmuje także wykonywanie usług najmu, co wcale nie rodzi obowiązku podjęcia działalności gospodarczej, o której mowa m.in. w ustawie z dnia 19 listopada 1999 r.  – Prawo działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 101, poz. 1178 z późniejszymi zmianami). Zwrot podatku VAT z tytułu zakupu lokalu może zostać dokonany na podstawie art. 87 ust. 5a u.p.t.u., w przypadku, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych (sprzedaży). Na wniosek podatnika złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego, jest realizowany w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia (art. 87 ust. 5a u.p.t.u). Możliwe jest przyspieszenie terminu zwrotu do 60 dni, na pisemny wniosek podatnika, jeżeli złoży on w urzędzie skarbowym zabezpieczenie majątkowe w wysokości kwoty żądanego zwrotu podatku. (87 ust. 5 a u.p.t.u).

 W celu odliczenia podatku naliczonego VAT od zakupu lokalu (mikroapartamentu) należy:

  1. Zarejestrować się jako czynny podatnik VAT  na formularzu VAT-R we właściwym urzędzie skarbowym, najlepiej przed podpisaniem umowy zakupu lokalu (najpóźniej jednak przed wpłaceniem zaliczki),
  2. Po otrzymaniu faktury (po wpłaceniu każdej raty ceny na zakup mikroapartamentu) od developera, ujmować ją w ewidencji zakupu VAT oraz składać comiesięczne (do 25. dnia po zakończeniu miesiąca) deklaracje VAT-7,
  3. Wraz z comiesięczną deklaracją podatkową składać wniosek o zwrot podatku w terminie 180 dni lub/i wniosek o przyspieszenie terminu zwrotu do 60 dni i wpłacenie zabezpieczenia majątkowego
  4. Zwrot jest dokonywany przez urząd skarbowy w terminie 180 dni (60 dni) od złożenia wniosku, na rachunek bankowy wskazany w zgłoszeniu rejestracyjnym  NIP-7.

Opodatkowanie przychodów z najmu lokali osiąganych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.
Dochody z przychodu od wynajmu mogą być opodatkowane w dwojaki sposób:

  1. Na zasadach ogólnych według ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z zastosowaniem skali podatkowej (18% i 32% od 2009 r.). Opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania tego przychodu, np. koszty amortyzacji lokalu (stawka 2,5 % rocznie dla nowo wybudowanych budynków/lokali), koszty wyposażenia, czynsze i opłaty związane z eksploatacją lokalu oraz ewentualnie odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu.
  2. W formie ryczałtu według ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W tym przypadku opodatkowaniu podlega przychód (bez możliwości odliczenia kosztów j.w.). Stawka ryczałtu wynosi 8,5% od kwoty przychodów.

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą.
Osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą rozliczać podatek VAT oraz przychody z najmu w  ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym celu, należy dokonać wymaganych formalności, związanych ze zarejestrowaniem działalności gospodarczej, mając szczególnie na uwadze wskazanie  w rodzaju działalności gospodarczej najmu (PKWIU 70.20).

Dla możliwości odliczenia podatku VAT osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą powinna posiadać status czynnego podatnika VAT (zarejestrowanego we właściwym urzędzie skarbowym na formularzu VAT-R). Odliczenie podatku naliczonego VAT od zakupu mikroapartamentu odbywa się poprzez pomniejszenie podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży, za miesiąc, w którym otrzymano fakturę zakupu lokalu (lub fakturę zaliczkową) – (art. 86 ust. 1 u.p.t.u.).
Zwrot różnicy podatku, następuje w terminie 60 dni (art. art. 87 ust. 2 u.p.t.u.) od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy wskazany w zgłoszeniu działalności gospodarczej CEIDG. Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanego w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub postępowania podatkowego.
Na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić różnicę podatku, w terminie 25 dni (art. 87 ust. 6 u.p.t.u.), licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku, gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone.
W przypadku, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych (sprzedaży), na umotywowany wniosek podatnika złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego, jest realizowany w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia – (art. 87 ust. 5a u.p.t.u.).

Opodatkowanie przychodów z najmu lokali osiągane przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą są opodatkowane według ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotem opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania tego przychodu, np. koszty amortyzacji lokalu (stawka 2,5% rocznie dla nowo wybudowanych budynków/lokali), koszty wyposażenia, czynsze i opłaty związane z eksploatacją lokalu oraz ewentualnie odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu.
Stawka opodatkowania wynosi:
1. Według zasad ogólnych – skala podatkowa 18% i 32%.
2. Podatek „liniowy” – stawka 19% (jeżeli przedsiębiorca wybrał tę formę opodatkowania).

Powyższe treści mają charakter wyłącznie informacyjny i tylko jako takie należy je traktować.
Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji finansowych i podatkowych należy je skonsultować z właściwym urzędem skarbowym, bądź doradcą podatkowym.
Talarczyk i Scheller Nieruchomości spółka cywilna  nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie niniejszego materiału.